招商蛇口董事长完成交棒 长期破发估值仍待修复

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招商局蛇口董事长第一次完成,长期破发估值尚待修复

包括招商房地产在内,作为招商局蛇口(.SZ)董事长近14年,孙成明到了退休年龄。

8月18日晚,招商局蛇口宣布,由于年龄的原因,孙成明最近向董事会申请辞去公司董事长兼董事职务。孙成明成为招商局蛇口第二届董事会主席。他今年56岁,许永军。同时,徐永军是招商局蛇口总经理。

2015年12月,立即重组的招商局房地产有限公司宣布任命徐永军为总经理。招商局地产被吸收并入招商局后,徐永军仍是新上市公司总经理的重要职务。这是商人蛇口“徐永军时代”的第四年。然而,由于他在物流工作方面的丰富经验而受到重视的徐永军仍未能引领蛇口投资,实现房地产开发,园区运营和邮轮业“三马车”的平衡。徐永军和他仍在领导下的蛇口投资仍然很长。

徐永军成为董事会第二任主席

招商局蛇口公司在公告中表示,由于年龄原因,孙承明最近向董事会申请辞去公司董事长兼董事职务,辞职在董事会任职时生效。

孙成明出生于1959年,今年正好60岁。 2002年6月28日,孙承明正式成为招商局地产董事长。 2011年2月,孙成明从招商局地产董事长职位转移至招商局集团,并于2014年4月转回招商局。

2015年,招商局和蛇口工业区进行了重组并合并为招商局蛇口。他们在年底重新上市。股票代码从“”变为高度有意义的“”。孙成明仍是新公司的董事长。

招商局蛇口表示,孙承明担任公司董事长已超过14年,并领导公司通过实施重大重组完成招商局集团城市和园区综合开发和运营服务的整体上市,无需先行。公司业绩持续稳步增长,得到市场的高度认可。

此外,“为确保公司控股股东推荐的董事会正常运作,本公司董事会选举徐永军先生为公司第二届董事会主席。”

徐永军于2015年12月17日出现在招商局房地产开发委员会。当时,立即重组的招商局房地产有限公司宣布任命徐永军为招商局地产总经理。在过去的四个月里,招商局地产的前总经理何建亚因不明原因被解雇。

52岁的徐永军来自招商物流集团,不是招商地产集团的成员。毕业于西北轻工业学院(现陕西科技大学),获得应用化学硕士学位。他是招商物流集团的成员已有15年。他曾担任公司营销总监,副总经理,执行副总经理,总经理和党委。副书记。

在招商局蛇口重组后,主营业务变成了三家。除了原有的社区开发和经营业务,即房地产开发,新增了园区的新开发和运营以及邮轮业的建设和运营。徐永军的物流经验符合招商局蛇口大力发展和关注的邮轮业。

招商局蛇口自称为“城市与园区综合开发运营商”,三驾马车均衡发展和业务转型。

徐永军也有类似的表情。早在2017年,徐永军就提出在未来三年内,房地产开发收入占总收入的比例将从85%降至60%,园区比例将从15%增加到30%~40% ,邮轮业的收入将继续增长。

2015年年报中,招商局蛇口营业收入492.22亿元,其中房地产开发收入占85.18%,社区营业收入占14.15%,邮轮业占0.67%;

2018年年报中,招商局蛇口总收入882.78亿元,其中房地产开发收入占89.14%,社区经营收入占10.22%,邮轮业占0.65%。

在过去三年中,蛇口房地产开发的投资仍占绝大部分收入,比例没有下降,园区和邮轮本身的增长仍然有限。距离招商局蛇口三年合约还有两年时间。该公司的转型仍在继续。

公司估值需要修复

资本市场曾对商船蛇口寄予厚望。 2015年9月24日,重组招商局有限公司恢复交易价格为28.48元。 12月7日,最后一个交易日,招商局以40.5元完成了最终报告,股价上涨42.2%。

正在崛起的K线背后,是招商局蛇口改制和转型所带来的想象空间,以及其优质土地资源对资本市场的致命吸引力。

不幸的是,在重组上市后,招商局蛇口已经处于打破状态很长一段时间。 2019年8月16日,招商局蛇口收报19.43元,小幅下跌0.56%,公司发行价23.6元。

到目前为止,“市场化+非市场化”强大的土地征收能力仍然是商人蛇口的一个难得的优势。

招商局蛇口是深圳前海蛇口保税区开发建设的最大企业。前海地区面积14.92平方公里,招商局集团共有3.9平方公里,其中2.42平方公里直接属于招商局蛇口。

去年12月24日晚,招商局蛇口宣布签署两份文件《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》和《合资合作协议》,表明前海土地加速了。

自上市重组以来,仅在2018年,招商局蛇口以非市场化的方式赢得了东风房地产和农业发展集团项目的股权,并获得了大量的土地资源。

大量征地加速了集团的销售规模。 2017年,招商局蛇口终于突破了1000亿的规模。今年,集团的合约销售目标已增至200亿元。

2019年1 - 6月,招商局蛇口实现合同销售面积5,152,300平方米,比去年同期增长43.77%。累计合同销售额1011.92亿元,增长34.75%。在调整后的市场中,这种增长率仍然很好。

中央企业的背景也使商船蛇口显示出巨大的融资优势。在2018年中期,一些住房公司大喊数百亿的公司债券,只有招商局蛇口公司债券顺利发行。 2018年全年,公司综合资本成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。

然而,到目前为止,招商局蛇口极高的土地和低息融资的优势尚未在其估值中得到体现。三年锁定期已经过去,参与配套融资上市的众多机构和股东无法获得浮动利润。

公告显示,孙成明持有23,000股招商局蛇口A股,并将遵循相应的法律,法规和制度来管理股份的实现;徐永军持股124,800股,持有公司5%以上股份的股东及实际控制人,公司其他董事,监事和高级管理人员之间没有关联关系,不存在不能担任公司股份的情况。高级管理人员。

随着孙成明的移交,徐永军接管了商人蛇口。在未来,如何最大限度地发挥招商局蛇口的独特优势,完成转型任务,促进蛇口投资估值的修复和回报,将是徐永军的重要命题。

主编:王帅